1、动产物权始于交付船舶机动车等例外
法制网讯 记者朱磊 “物权法进一步完善了动产交付规则，基于动产的不同状态，作了区别性规定。”在被问及物权法在动产交付问题的规定上有何特点时，中国人民大学法学院副教授贾林青作了上述评价。
物权法的一个基本作用就是明确物的归属。一般来说，不动产是以登记来确定财产所有权，而动产则以实际交付为所有权取得的标志。何为交付呢？交付是指将自己占有的物或所有权凭证转移其他人占有的行为。“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”这是物权法对动产物权设立和转让的原则性规定。与此同时物权法还规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。“这是鉴于船舶、航空器和机动车辆价值较高且流动性强，所以物权法通过登记方式来确定所有权的归属，这也是符合国际惯例的做法。”贾林青解释说。
对于动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权法规定，物权自法律行为生效时发生法律效力。
此外，物权法还对动产交付的两种特殊情形进行了规定：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付；动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
2、善意取得财产可不归还 房屋登记他名风险极大
法制网讯 记者吴坤 毫不知情的买主在合法市场上买到犯罪分子偷来的赃物，买主的财产权利应该得到保护吗？失主能讨回自己的东西吗？夫妻共有的房子，产权证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人，妻子能要回房子吗？这些问题在物权法中都可以找到答案。
物权法具体规定为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
专家指出，需要注意的是，物权法规定的善意取得制度，必须同时具备上述规定中(一)、(二)、(三)个条件，受让人才可以取得物的所有权。这里排除了赠与等行为，也就是说，必须是通过“买卖”的方式取得的物权才适用善意取得制度。
据介绍，传统的民法理论认为，善意取得只适用于动产。物权法明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大。因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋。物权法作出这样的规定，主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人有时不一致，很容易使交易对方判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
比如，夫妻共同买房，产权证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款并变更了房产证，就可认为是善意取得。至于夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决。
毫不知情的买主买到犯罪分子偷来的赃物，是否适用善意取得，主要看赃物是否是在公开市场买的。如果是私下买别人盗抢的东西，不受物权法保护；如果是公开市场和通过拍卖得到的，就给予保护。这样的规定并不是保护盗窃犯和抢劫犯的利益，而是保护买受人的利益。而原所有人可以向无权出售人请求赔偿损失。
专家指出，物权法规定的善意取得制度，目的是保证交易安全，使有关不动产和动产买卖的交易更加有效。
名词解释
善意取得：是指无权处分他人动产或不动产的占有人，将财产转让给第三人，如果买受人(即第三人)在取得该动产时系出于善意，并以合理的价格转让，即依法取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的一项法律制度。
3、悬赏寻找遗失物承诺应兑现 失物半年无人认领收归国有
法制网讯 记者吴坤 “权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。”这是物权法对悬赏寻找遗失物作出的明确规定。
拾金不昧是中华民族的传统美德。“拾人遗物”在古代就被视为“以污其行”，索要报酬更被认为是不道德的行为。但如果失主悬赏重谢是否另当别论？对此，现行法律一直没有明确规定。物权法上述规定无疑解决了这一问题。
“保管遗失物等支出的必要费用”包括哪些？专家指出，这里指的是拾得人因为保管遗失物产生的成本费用，如误工费、交通费等。如果拾得人提出的其他保管费用不合理，失主有权拒绝支付。双方对此协商不成的，可诉诸法院。
物权法规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，不知道的，应当及时发布招领公告。
据了解，在物权法草案审议阶段，该草案曾规定，拾得人从拾得遗失物起20日内应通知权利人领取，或者送交有关部门。但考虑到这一时间限期过于严格，在审议过程中删去了这一规定。
遗失物无人认领怎么办？物权法规定，自发布招领公告之日起六个月无人认领的归国家所有。
专家指出，这一规定主要是考虑国家有关部门保管遗失物要支出一定的费用，如果失物长期无人认领，国家就要永远承担这笔费用，对国家来讲是损失。规定半年无人认领的时效限制后，国家可以通过变卖、拍卖等办法弥补保管成本。
物权法还规定，拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
这一规定的主要目的是，拾得人和有关部门要认真尽职地履行保管义务。那么，什么样的行为是“侵占”？专家指出，侵占在主观上具有占有的目的，客观上实施了隐瞒的行为。
专家指出，物权法关于遗失物的有关规定，在鼓励拾得人主动返还或上交遗失物、发扬拾金不昧传统美德的同时，保护拾得人领取失主悬赏的权利，以及向失主索要保管费用的权利。这在法律上平衡了拾得人和失主两方的利益，不仅不是对传统道德的背叛，而且还会推动美德的延续。
4、动产质押保护出质人 权利质押维护质权人
法制网讯 记者杨傲多 “如果需要借贷，就可能需要设立质押和抵押，给债权人以担保，否则人家不借给您；或许您还要借钱给别人，那您千万不要假大方，为了把握起见，也不妨让借款人提供抵押或者质押，避免借款人借而不还，白白损失自己的钱财。”中国人民大学法学院教授杨立新认为，物权法有关质权的规定，其实距离我们并不遥远。
“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。”这是物权法中关于质权的核心法条。
物权法规定，质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。出质人将可以转让的票据、债券、存款单、股权等财产权利出质的，该质权称为权利质权。设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权自出质人交付质押财产时设立。为保护出质人利益，防止质权人牟取非分利益，在质权合同中禁止流质约款，即质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。质权与抵押权的不同在于前者是转移担保财产的占有，而后者则是不转移担保财产的占有。
名词解释
质权 分为动产质权和权利质权。动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单等财产权利出质，这时质权称为权利质权。
权利质权 为担保债务的履行，将债务人或第三人所享有的权利移转给债权人占有，在债务人届期不履行债务时，债权人有权将该权利处分以优先受偿的权利，亦称“准质权”。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的权利为质押财产。可以出质的债务人权利：金钱债券：汇票、支票、本票；金钱债权：债券、存款单；提取货物权利：仓单、提单；可以转让的股权；知识产权中的财产权：可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等；收费权：公路、电网等；法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
5、足额安排被征地农民社保费用 征收住宅应保障被征收人居住条件
法制网讯 记者吴坤 将于今年10月1日起施行的物权法，对征收补偿的原则和内容作出具体规定。
物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。上述规定明确了征收的前提必须是为了公共利益。同时，物权法还明确了相应的补偿标准。
关于征收集体所有的土地的补偿问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
全国人大法律委负责人表示，这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。
关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的补偿问题，物权法规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
专家表示，考虑到各地的发展很不平衡，上述规定的具体补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。
法律委负责人指出，我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。
有鉴于此，物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”
针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。
6、可供担保财产范围扩大 正在建造的房屋可抵押
法制网讯 记者杨傲多 “与现行担保法规定了人的担保和物的担保两种制度相比，物权法更全面和系统地规定了物的担保制度，即担保物权法制度，其中值得注意的是可用于担保的财产范围扩大了。”中国社会科学院法学研究所研究员渠涛说，“物权法在动产担保物权方面具有突出的创新性。”
渠涛说，物权法为适应担保物权制度的新发展，结合中国经济发展现状，增加了在建建筑物抵押和最高额质押等制度。
渠涛介绍，物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具等。
物权法还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
渠涛认为，关于存货和应收账款担保的规定是“担保物权”一章的一个重要进步。过去由于法律的约束，存货和应收账款不能被充分用作贷款担保品，而物权法使得借款人可以通过提供他们现有的和未来获得的资产、原材料、产成品和应收账款作为担保品来取得贷款。这些新规定不仅拓宽了经营者的融资渠道，也扩大了金融业尤其是银行业的业务范围，使金融资产得到更加安全、有效的保障。
名词解释
担保物权：指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。
抵押权：指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。
7、保护群众依法享有阳光权 电磁波辐射不得违规排放
法制网讯 记者杨傲多 “建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这是物权法的明确规定。
“简单地说，相邻关系就是调整民事主体，即相邻不动产权利人之间的权利和义务关系。”中国社会科学院法学研究所研究员渠涛认为，相邻关系具有以下特点：第一，相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人。第二，相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的，例如因为房屋相邻产生了通风采光等相邻关系。第三，相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。第四，相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。
渠涛认为，物权法考虑到现实生活中急需解决的问题，将相邻关系以专章九个法律条文作出了详细的规定，不仅体现了立法者对社会相邻关系的重视，也标志着相邻关系已经被纳入了更加良性、系统的法制化轨道。其中规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”
渠涛告诉记者，该法在制度设计上注意到了农村的、城市的、自然人与公法人之间等各类相邻关系。不得排放电磁波辐射就是规定了公法人和私权利人之间的关系。居住在高压线附近的人可以依据这一规定更为有效地捍卫自己的权利了。
物权法规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”对于这一规定，渠涛认为是符合道德和情理规范的，是值得肯定的，但是也有些问题。他说：“如果一个南方人和北方人做邻居，他们的风俗习惯肯定不同，那么按照怎样的当地习惯来相处，就是个问题，尤其在住房私有化以后。因为权利在不成熟的社会里是会被滥用的，应该警示权利人，在权利的背后应该承担一定的义务。这在社会主义市场经济中是很有价值的。”
名词解释
相邻关系：指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必需，依照法律规定产生的权利义务关系。
8、确立对公私财产平等保护原则 保护私人的合法投资及其收益
法制网讯 记者吴坤 “国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这是物权法确立的对公私财产平等保护的原则规定。
改革开放以来，我国经济快速发展，人民生活水平不断提高，私有财产日益增加。切实保护公民的私有财产，既是宪法的规定和党的主张，也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。
为此，物权法规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”
专家指出，这些规定，进一步完善了保护私有财产的法律制度，有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性，促进社会和谐。
全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生也指出，公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。
专家指出，物权法确立的平等保护原则，是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要。但平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些是由经济法、行政法予以规定的。
9、一户村民只能拥有一处宅基地 失去宅基地的村民可重新分配
法制网讯 记者陈丽平 “宅基地使用权作为一种用益物权，其特点是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，只有农村村民才可以享有，且一户只能拥有一处宅基地。”对外经济贸易大学法学院民商法学系主任苏号朋教授在接受记者采访时说，物权法用四个条文规定了宅基地使用权，确认了土地管理法等法律的有关规定。
苏号朋说，物权法确立了一个基本规则，即宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
苏号朋说，与土地管理法相比，物权法的规定具有如下特点：第一，首次明确使用了“宅基地使用权”这一法律术语。第二，将宅基地使用权作为一种独立的物权形态，与土地承包经营权、建设用地使用权并列，改变了土地管理法将宅基地使用权与国有土地使用权均规定为“建设用地”的作法。第三，明确规定了宅基地因自然灾害灭失的法律后果，规定宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第四，明确规定了已经登记的宅基地使用权的变更登记和注销登记程序。规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
苏号朋认为，宅基地使用权在一定程度上具有福利和社会保障的功能。物权法的规定进一步完善了相关法律制度，尤其是要求向失去宅基地的村民重新分配宅基地，极大地保障了村民的土地权益。物权法还要求已经登记的宅基地使用权转让时应当及时办理变更登记。
苏号朋说，物权法对宅基地使用权的确认将大大加强对农民土地权益的保障，并为规范政府行为、农民维权提供了有力的法律依据。
名词解释
宅基地使用权：是指权利人依法占有和使用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。
10、住宅用地使用权期满自动续期 物权法规定确保群众安居乐业
法制网讯 记者陈丽平 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”物权法的上述规定，消除了群众对住宅建设用地使用权70年期满后住宅命运的担忧。
对外经济贸易大学法学院民商法学系主任苏号朋教授在接受记者采访时说，与现行的土地管理法、城市房地产管理法相比，物权法在建设用地使用权部分的规定有了如下变化和进步：第一，以“建设用地使用权”取代城市房地产管理法中的“国有土地使用权”概念。第二，明确规定了设立建设用地使用权的范围，“可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。第三，明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者时，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，改变了城市房地产管理法允许以双方协议的方式出让此类用地的做法。第四，明确了建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。第五，明确规定了建设用地使用权期间届满前，国家因公共利益需要提前收回土地时的补偿问题，并要求退还相应的出让金。
苏号朋说，物权法对建设用地使用权的上述新规定大大扩展了该权利的设立范围，不仅地表，而且地上和地下均可设立建设用地使用权，体现了对物的效用的充分发挥，使资源在市场经济的环境下得到尽可能的优化配置。尤其在资源短缺、寸土寸金的城市建设中，这一条具有极为重大的意义。
苏号朋认为，物权法对建设用地使用权的规定对百姓和企业的生产生活都带来一系列积极影响。首先，进一步规范了这一权利的设立方式，避免了国有资产流失或不正当交易；其次，对这一权利设立范围作出的全面规定，为天桥、地铁、地下车库等的建设及权利归属提供了充分的法律依据；第三，允许住宅建设用地使用权自动续期，确保了群众安居乐业。
名词解释：
建设用地使用权：是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
11、物权法担保物权编：经济发展的推进器
担保物权制度既是保障市场交易安全的基本手段，也是社会经济的有效调节工具。一个国家的担保制度和其资本市场紧密联系在一起，担保制度可以说是一个国家的资本市场或者金融市场的晴雨表。物权法在担保物权编植入了很多市场化的元素，值得赞同。
突破与进步
相较担保法，物权法担保物权编实现了以下突破：
第一，完善了担保物权体系。在物权法定原则的理念之下，担保物权的种类越多，当事人可以选择的担保手段也就越多，信用的授受也就越容易达成。我国担保法规定的担保物权的种类过少，虽然我国在担保法施行之后先后承认公路桥梁收费权质权、高等学校公寓收费权质权、建筑物按揭抵押权等等，但依严格意义上的物权法定原则，这些担保物权都缺乏合法性的基础。物权法明确规定了这些担保物权，还大胆承认了浮动抵押这一具有英美法色彩的制度，允许企业、个体工商户、农业生产经营者用现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押权。此外，物权法还明确承认了最高额质权制度。如此，担保物权体系渐趋完善，融资担保渠道大大拓宽。
第二，扩充了担保物的范围。在市场经济条件下，资金的获得是市场主体谋求自身发展的基本条件，而资金安全又是所有信用授予者提供资金的首要条件。因此，要使市场主体能够获得充分的资金，首先要解决的就是提高其融资能力，也就是增加其可用于担保的财产的范围。物权法除了对我国现行担保物权制度中担保物的范围予以确定之外，主要增加了以下几类：(1)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(2)原材料、半成品、产品；(3)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(4)应收账款；(5)依法可以转让的基金份额。我国企业应收账款和存货的总价值已将近11万亿元，中小企业资产中50%以上是以应收账款和原材料、半成品、产品(存货)形式存在，承认应收账款和存货作为担保物意义重大。从国际银行业实践看，应收账款和存货通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值。至于我国现阶段债权信用较差，应收账款风险大，允许应收账款作为担保物会不会增加银行的呆坏账比例的担心，物权法采取的态度是，应收账款的价值问题和变现可能性问题由当事人自己去衡量，法律上不作考虑。例如，商业银行在放贷时可以拒绝某些账期较长的应收账款作为担保物，对于有些风险较大的应收账款可以确定较低的质押率。
同时，物权法改变了现行立法方法，对抵押物的范围采取了反面排除法，即“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可抵押，体现了“法不禁止即为允许”的法治理念，极大地扩充了担保物的范围。
第三，修正了担保物权的实现规则。实现担保物权的成本是影响担保物权效用的重要因素。如果实现担保物权所获得的利益小于其实现担保物权过程中所发生的成本，则担保物权人不会去行使担保物权，担保物权也就起不到保障债权实现的功能。因此，担保物权真正发挥作用取决于担保物权实现的成本高低。根据担保法的规定，主债务人届期不能清偿到期债务，债权人又拒绝与担保物权人达成变价担保物的协议，则担保物权人须先向人民法院起诉，由人民法院依法审理，作出判决，确认担保物权人的权利。然后债务人不执行判决时，担保物权人才可向人民法院申请强制执行。在强制执行程序中，不是人民法院直接拍卖担保物，而是由法院聘请评估机构对担保物进行估价，聘请拍卖公司拍卖担保物。这样，担保物权的实现必须交纳诉讼费、评估费、拍卖费和强制执行费，实现担保物权的成本大大超过无担保债权。如此制度设计对担保物权人极为不利，担保物权人不能及时受偿，使担保制度不能发挥其应有功能，而债务人却赢得了时间，给其转移、挥霍财产等提供了可能，无疑降低了担保债权的可受清偿程度。
物权法对担保物权实现规则的修正主要体现为以下两个方面：
首先，完善了担保物权的实现条件。根据我国现行规则的规定，只有在主债务人到期不履行债务时才能实现担保物权。物权法规定债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人都可以实现担保物权，将实现担保物权的条件留由当事人去自由约定。
其次，完善了担保物权实现的途径。按照现行规定，如果当事人不能就担保物权的实现达成协议，只能向人民法院提出诉讼，判决生效后再向法院申请执行，这种方式时间冗长，成本很高。物权法虽然没有采纳自力救济的途径，但对公力救济途径作了完善，其中规定，如果当事人不能就担保物权的实现方式达成协议，可以向请求人民法院拍卖或者变卖，这一规定对债权人颇为有利。但是，这一规定需要修改民事诉讼法等程序规则才能贯彻到底，因为我国民事诉讼法及相关司法解释所规定的执行依据中并无当事人间的担保合同等私权设定文书(经公证机关赋予强制执行效力者除外)。
此外，物权法还根据担保法及其相关司法解释施行以来的经验，完备了最高额抵押制度，统一规定了不动产和动产抵押登记的效力，完善了有关担保物权设定、效力等各方面的规则。
担保物权编是经济发展的推动器
我国加入WTO后，建立具有国际竞争力的资本市场仰赖于相关制度的供给，担保法制即为其中重要一环。现代担保制度概指工业社会兴起之后，以动产(包括权利)的交换价值为标的而设定担保的制度，且其最大特色在于不影响担保物的使用收益，其经济层面乃是高度发达的市场经济。在比较法上，我们注意到市场经济越发展的国家其担保制度亦越发达。
由物权法担保物权编的以上突破和进步可以看出：第一，担保物权几乎可以在所有种类的财产上设定，充分利用各类财产的交换价值，举凡存货、应收账款、将来取得的财产、集合物等，均不例外；第二，担保物权的设定比以前迅速、简单，降低了融资成本，同时在非移转占有型担保中，担保人不丧失对担保物的占有，可以充分利用担保物，从而实现担保物的价值；第三，担保物权能以比以前更为有效的方法予以公示，对移转占有型担保而言，占有事实本身即足以公示，对非移转占有型担保而言，采取登记方法以使第三人知悉担保物权的存在；第四，明确了担保物上竞存权利之间的优先顺位，提高了担保物权人权利的可预见性；第五，制定了更为有效、迅速的担保物权实行程序。在债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人可以直接向人民法院申请执行，在一定程度上降低了担保物权人实现权利的成本。由此可见，物权法担保物权编给信贷市场带来了更大的确定性，为市场主体取得贷款提供了更多的担保工具，从而促进了贷款的发放，为经济的发展注入了活力。因此可以说，物权法担保物权编是经济发展的推动器。
12、物权法解读:土地承包期届满经营者可继续承包
法制网讯 记者吴坤 “耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”这是物权法的明确规定。
在物权法草案征求意见过程中，不少农民提出承包期届满后该怎么办的问题。物权法的上述规定，无疑从基本法的层面，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。
物权法对此还有更具体的规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”同时规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”
土地承包经营权能否放开？这一问题在物权法制定过程中曾引起广泛争论。有的意见提出，放开土地承包经营权有利于缓解农民贷款难问题。
全国人大法律委员会负责人指出，考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权的条件尚不成熟。
名词解释
用益物权：是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。
13、抵押限制减少
新华网北京３月１９日电（记者杨维汉） １９日公布的物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。
提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案曾经规定：可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”；不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。
在审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。遇到这种情况怎么办，法律应予明确。抵押行为属于民事行为，只要法律未规定不得抵押的财产应当规定可以抵押。
最终，物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。
物权法还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”物权法对建筑物抵押作出规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”
13、解读物权法：选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定
新华网北京３月１９日电（记者 田雨）将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。
短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构 之间的纠纷也逐渐多了起来。
对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
